Нотариальное удостоверение сделок c недвижимостью с 1 января 2016 года.

С 1 января 2016 года произошли изменения в проведении некоторых сделок с недвижимостью.

Ранее государство разрешало проводить сделки купли-продажи в простой письменной форме любых объектов недвижимости. В федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были внесены изменения.

Теперь есть ряд сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению.

Все изменения касаются сделок, заключенных после 1 января 2016 года. Если сделка не будет заверена у нотариуса, то она будет недействительной. Скорее всего, её просто не будут регистрировать в Росреестре.

С 1 января 2016 года обязательному нотариальному удостоверению подлежат следующие виды сделок с недвижимостью:

Сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (не участнику общей долевой собственности). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых продает ее. Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения вышеуказанного срока.

Сделки по продаже земельной доли.

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Соглашение о разделе имущества супругов, нажитого супругами в период брака.

Все остальные сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению только по желанию сторон, за отдельными исключениями.

Однако напомним, что по-прежнему обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры:

Ипотеки;
Ренты;
Пожизненного содержания с иждивением;
Брачный договор;
Завещание.

Плюсы нотариально заверенной сделки:

Сроки. Для некоторых участников сделки, вопрос «как быстро можно зарегистрировать сделку» подчас весьма актуален. И в этом случае нотариус может помочь. Срок государственной регистрации прав при подаче нотариально удостоверенных документов сокращается до 3 дней, а при подаче документов в электронном виде нотариусом – до 1 дня. Имущественные гарантии гражданам в случае, если нотариус допустил ошибку в своей работе и причинил этим ущерб гражданину. На наш взгляд весьма трудно доказуемый плюс, потому что намеренное допущение ошибки еще придется доказать. Тем не менее, закон говорит, что нотариус отвечает за свою работу всем своим имуществом. Помимо этого, теперь создается специальный Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты, который будет в случае недостаточности первых трех мер дополнять сумму необходимого возмещения ущерба. Как говорится, останется только этот ущерб доказать.

Минусы нотариально заверенной сделки:

Не получится «уменьшить» сумму договора. Можно долго говорить о том правильно это или нет. Однако факт, что большая часть сделок с недвижимостью проходит с двумя суммами – той, которая отражается в договоре и то, которая оплачивается реально. В случае с нотариальным удостоверением такое «уменьшение» представляется сомнительным, так как нотариус свое вознаграждение получает и рассчитывает исходя непосредственно из цены в договоре, вряд ли он согласится добровольно ее уменьшить.

Остается открытым вопрос с передачей и хранением денег. При сделках с недвижимостью агентство недвижимости нередко берет на себя функцию «контроля» за передачей или даже временным хранением денег. Или же участники сделки закладывают сумму договора в банковскую ячейку. В то же время, очень маловероятно, что нотариус будет заниматься тем, что провожать участников сделки в банк и контролировать временную передачу денег на хранение в банковскую ячейку. Конечно, можно хранить деньги и непосредственно на депозите у нотариуса, однако такое хранение весьма недешево – 0,5% от суммы, положенной на депозит.

Нет смысла заверять у нотариуса сложные договоры. То есть договоры с нестандартными условиями, обеспеченные залогом, поручительством или банковской гарантией, например. Признаем честно, что у нотариусов просто недостаточно практической квалификации, чтобы соблюсти в таких договорах интересы сторон.

Сделки, в которых используется для частичной оплаты материнский капитал, ипотечное кредитовании, субсидии и субвенции (например, для ветеранов, военнослужащих и прочих «особых» категорий граждан), также проводить через нотариусов будет весьма сложно. Они требуют длительной подготовки, связи большого числа участников сделки друг с другом, пока совсем неясно сможет ли все это обеспечить нотариус и его помощники.

Вернуться к статьям