ФЗ № 214 - гарантия защиты ваших прав и законных интересов

Летом 2010 года в силу вступила новая редакция Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В законе четко прописаны договорные обязательства, по которым застройщик имеет право привлекать денежные средства, иначе его ждет серьезная административная ответственность. Закон ставит застройщика в очень жесткие рамки и надежно защищает права тех, кто заключает договор долевого участия при приобретении недвижимости.

Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.

Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).

Таких гарантий несколько:

1. Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:

• получения разрешения на строительство,
• опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
• государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).

*При нарушении одного из этих пунктов можно потребовать от застройщика возвращение денежных средств, а также уплату процентов в размере удвоенной ставки рефинансирования Банка России на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков. На основании договора участия в долевом строительстве допускается привлечение денежных средств путем выпуска эмитентом (застройщиком) облигаций особого вида - жилищных сертификатов.

2. Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.

3. В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:

- земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),

- и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

Договор долевого участия должен содержать следующие пункты:

1. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (квартиры) в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3. цену, сроки и порядок уплаты. Цена объекта может быть изменена после заключения договора только в том случае, если такая возможность предусмотрена в самом договоре;

4. гарантийный срок на объект долевого строительства, который в соответствии с законодательством не может составлять менее чем 5 лет.

*Договор долевого участия заключается только в письменном виде и подлежит обязательной государственной регистрации.

Ответственность застройщика за несоблюдение сроков

Застройщик обязан передать проект не позднее срока, указанного в договоре долевого участия.

1. Если срок передачи объекта нарушен, то застройщик должен выплатить неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

2. Если строительство в предусмотренный договором срок не может быть завершено, застройщик обязан не позднее, чем за 2 месяца, направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

3. В случае прекращения или приостановления строительства, участник долевого строительства может обратиться в суд с иском о расторжении договора с застройщиком.

4. За месяц до передачи объекта, застройщик обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства.

*Участник долевого строительства должен в 7-дневный срок или срок, предусмотренный договором, приступить к принятию объекта.

Ответственность за просрочку платежей

Если вы заключили договор долевого участия, вы обязаны вносить платежи в прописанный в договоре срок.

1. Если сумма должна вноситься единовременно, но платеж просрочен более чем на три месяца, застройщик в-праве расторгнуть договор в одностороннем порядке.

2. Если договором предусмотрено внесение периодических платежей, но участник систематически нарушает сроки (более трех раз за 12 месяцев) — это является основанием для одностороннего расторжения договора в пользу застройщика.

3. Если нарушен установленный договором срок платежа, участник долевого строительства должен уплатить неустойку застройщику в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.*В этих случаях застройщик может расторгнуть договор, но не ранее, чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения задолженности и последствиях неисполнения соответствующего требования.

4. При расторжении договора застройщик обязан вернуть денежные средства в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора.

Ответственность застройщика за качество строительства

1. Объект, переданный по договору застройщиком участнику долевого строительства должен соответствовать:

• условиям договора;
• требованиям технических регламентов;
• проектной документации и градостроительному регламенту.

2. Если объект не соответствует указанным требованиям, участник договора долевого участника вправе потребовать от застройщика устранения недостатков или соразмерного уменьшения цены договора.*Если нарушения существенны, то участник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и требовать от застройщика возврата денежных средств.

3. Участник договора может предъявить претензии в течение действия гарантийного срока на объект долевого строительства, прописанного в договоре.

4. В случае существенного изменения проектной документации в ходе строительства, участник договора может в судебном порядке расторгнуть договор.

5. Передача объекта застройщиком участнику осуществляется только после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации.

ВАЖНО!

Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.).